二套房公積金貸款首付提至六成、開發(fā)商定價與成本差過大將追責(zé)、通過更多設(shè)立最高價的方式杜絕高價地的出現(xiàn)……昨日出臺的“京十五條”可謂是調(diào)控力度空前,業(yè)內(nèi)人士表示,北京緊隨“新國八條”頒布“京十五條”,可以有效防止2010年年底出現(xiàn)的新一波樓市上揚行情蔓延到今年上半年,而綜合運用經(jīng)濟(jì)手段和行政手段,從稅收、金融、土地供應(yīng)等各方面做出規(guī)定,對抑制房產(chǎn)泡沫、引導(dǎo)房價合理預(yù)期能起到關(guān)鍵作用。

關(guān)鍵詞:差別化利率

二套房公積金貸款首付提至六成

在宣布二套房商貸首付比例不低于60%、1.1倍利率后,北京再度將公積金二套房貸及利率的比例追平商貸。在“京十五條”中,首次將貸款購買第二套住房的家庭,執(zhí)行“首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策面擴展至住房公積金。與此同時,為了加大儲備政策的力度,“京十五條”還提出中國人民銀行營業(yè)管理部可根據(jù)房地產(chǎn)市場情況,在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上,研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率,換句話說,二套房首付比例及利率有可能再度提高。

解讀:對此,“偉嘉安捷”高級分析師吳昊指出,“京十五條”將公積金二套房貸款首付比例及利率提高,對使用公積金貸款購買第二套房產(chǎn)的借款人來說,前期壓力會增大不少,又將會導(dǎo)致一部分湊不齊首付款的人群放棄改善計劃轉(zhuǎn)向觀望。據(jù)“偉喜安捷”統(tǒng)計,目前使用公積金貸款的借款人占總貸款人群的四成左右,首付提高后至少有兩成人群會受影響。

 
關(guān)鍵詞:開發(fā)商暴利

開發(fā)商定價與成本差過大將追責(zé)

對于在樓市調(diào)控中逆市大幅漲價或定價過高的樓盤,“京十五條”也祭出殺手锏:實行差別化土地增值稅預(yù)征率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新開盤項目銷售前,將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報送住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案,經(jīng)稅務(wù)部門核定,對定價過高、預(yù)計增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目提高土地增值稅預(yù)征率,具體辦法由稅務(wù)部門會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定公布。

解讀:“定價過高、預(yù)計增值額過大”的標(biāo)準(zhǔn)是什么?北京房協(xié)副秘書長陳志在昨日的新政解讀會上回應(yīng)稱:“對于房價高低的認(rèn)定,主要是依靠社會上的一般認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn),不能脫離大多數(shù)購房人的實際購買能力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。如綜合成本1萬元/平方米的樓盤,開盤賣2萬元還算靠譜兒,但如果賣到3萬元以上,便可以被認(rèn)定為"定價過高、預(yù)計增值額過大",將被提高土地增值稅率�！睋Q句話說,開發(fā)商定價若超過成本兩倍,則可被視為“增值額過大”,須對其處以重稅,使開發(fā)商失去過高抬價或過快漲價的動力。

關(guān)鍵詞:土地供應(yīng)

杜絕連續(xù)出現(xiàn)樓面價創(chuàng)紀(jì)錄情況

土地供應(yīng)關(guān)乎未來樓市成品房的供應(yīng),“京十五條”明確提出,在保障土地供應(yīng),特別是商品住房用地計劃供應(yīng)量不低于前兩年年均實際供應(yīng)量的同時,國土部門要打擊囤地炒地行為,并嚴(yán)格依法查處閑置用地,盤活存量土地資源,杜絕土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史最高價的情況發(fā)生。

解讀:對此,市國土局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,去年北京市通過創(chuàng)新土地出讓方式,抑制居住用地出讓價格非理性上漲,使得土地交易溢價率由119%降至27%。今年,“限房價、競地價”、“限地價,競租賃房面積”、“綜合評標(biāo)”等被證明可以有效控制地價的出讓方式將會繼續(xù)執(zhí)行。

“設(shè)置土地拍賣價格上限,就是為了防止成交樓面地價超過同類地塊歷史最高價的情況出現(xiàn)�！笔袊�土局有關(guān)負(fù)責(zé)人說,“京十五條”中既然明確提出了這一要求,那么,“限地價,競租賃房面積”的方式必然會在今年的商品房用地出讓中大規(guī)模采用;而“非價高者得”的“綜合評標(biāo)”方式在控制地價方面也是積極的補充。

此外,在土地調(diào)控方面,“京十五條”還提出要加強對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查。凡參加北京市土地競買的單位或個人,必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明,對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的(不含土地價款),不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。

陳志表示,所謂合理的資金來源,包括開發(fā)企業(yè)的注冊資本金、上市融資資金、股東追加投資等�！伴_發(fā)企業(yè)使用這些資金去參與土地競拍,那絕對是合理的。但如果企業(yè)使用項目抵押或者貸款所得,比如預(yù)售期房項目,把購房人繳納的房款都挪用做土地競拍資金,那就有問題了�！�